您当前位置:MW电子游戏 > 新闻动态 > 房产资讯  
 
按类别: 公司新闻 房产资讯 法律法规 贷款须知 购房指南 装修指南 本地新闻 经纬公告 生活娱乐
房产资讯
辟谣楼市里最大的焦虑,说说贷款和征信那些事

36氪

最近几个月,我一直都在被同一个问题纠缠着。一开始只是零星几个人发问,直到最近我几乎每天都要被问好多次。

这个问题就是:

二代征信要上线了,买房人该怎么办。

每当我看到这个问题的时候,总能感觉到手机屏幕那一头深深的焦虑感。

如果说十年前买房是无罪假设,市场上有各种鼓励措施帮助你上车的话,那现在买房就是有罪假设,你必须拿出各种证据,证明自己有钱、无房、无贷、不炒作,才能享受普通人买房待遇。

实际落地的时候,大家还是会在资格上或多或少有一些瑕疵。我们总会去尝试各种方法突破,至少让自己变得更像首房首贷的样子。

但随着第二代征信系统的上线,未来的信贷审核越来越精细,首贷资格的希望也越来越渺茫。这一阵,大家的朋友圈里遍布着这样的主流情绪。

可是,真的是这样吗?

是时候说说贷款和征信那些事了。

01

我们以前讲过,买房前,宏观周期的判断是最重要的。看准了当下楼市在哪个阶段,才能决定你未来三年买不买房。

可真的到了买房进行中,信贷融资才是最重要的事情。

拉开买房人差距的主要是信贷能力。买不买得到,买大房子还是小房子,就看你能借到多少钱。

而决定一个人贷款能不能搞定的,主要还是看征信。

正所谓贷款无小事,征信定大势。

因为大家在银行面前都是素人,银行识别你是不是好客户的主要标准,就看那几页的征信报告。

在这样的评价体系下,就算是王思聪,和普通白领相比,也不见得有多大优势。

王思聪有多张白金信用卡,每个月有巨额的刷卡消费。他还是多家公司的法人,这些公司有天文数字的负债。这些都是征信上的大忌讳。

而一个兢兢业业的小白领,每个月稳定几千信用卡消费,按时还款,名下也没什么贷款,一副人畜无害的样子。

站在银行的立场上,只看征信报告初审的话,会拒绝王思聪,选择小白领。

用这样的方法筛选客户,简单粗暴,但十分有效。

因为说到底,银行根本不缺贷款客户。他们要做的只是用征信报告,淘汰掉那些有瑕疵的客户就行了。

所以对大家来说,花再多精力养好你的征信报告都不为过。

02

而大家心心念念的首房首贷资格,不只是征信的问题,还必须得同时搞定无房和无贷两样。

目前全国绝大部分城市都是限购的,以家庭为单位,在所在城市名下有一套住房,就不算首套了,不少城市比如像上海、北京,还规定最多只能有两套。

值得注意的是,房产是全国不联网的。也就是说,你在外地的房子,在当地是不会被限购的。

我估计房产的不动产登记全国联网,至少最近几年是不会推出来的。在此之前,跨城买房一直会是投资的主要选择之一。

但是个人征信是全国联网的。

只要你在全国任一地方有过按揭贷款,“个人住房贷款笔数”这一栏就会被标注为“1”,那你在全国各地就会被算成有过贷款记录,且终身有效。

哪怕你还清了外地的贷款,哪怕你在当地没有房子,你依然不是一个白户。

在上海、北京、深圳这样调控严厉的城市,无论如何,你就是7成首付了。

不过有些二线城市比较宽容,比如在苏州、无锡等地,贷款还清之后,首付没增加多少,大概在4、5成的样子。

另外,一个家庭在全国范围内名下按揭贷款最多同时只能有2笔。

也就是说,就算你只是在外地有2笔按揭贷款,你在当地也是无论如何做不出第3笔按揭贷款。

了解到上面这些,你会发现,即便躲过了限购这记重拳之后,也很难闪过限贷这记勾拳。因为全国联网的征信报告就像是天眼一样,窥探着你的一举一动。

难怪人民群众要运用那么多喜闻乐见的断舍离方法,无非就是为了一个首房首贷资格。

03

被大家问到的最多的永远就是房票、贷票的问题。

接触的多了,我发现我很少能看到,不缺钱、有资格、首房首贷立马能买房的粉丝。大家身上或多或少都有一些疑难杂症要解决。

我遇到过许多个案例,夫妻两个当年轻易用掉了首房首贷资格,还没借多少钱。导致现在要卖一买一,改善居住的时候,因为首付太高,捉襟见肘。

虽然最终还是帮他们用一些创新方案迂回解决了,但其实当初如果做好规划,是可以方便许多的。

未来随着房价的上涨,限购限贷只会越来越严格。

我给大家的建议是,任何一个家庭,不管是刚需还是投资,现在买房前必须做好规划。

不光是为了当下买到心满意足的房子,更多的是为了未来改善扩张做好准备。

买房之前要多想想未来,在家庭成员的买房资格和贷款名额上做好设计。一定要想清楚,下一张首房首贷的房票在哪里。哪怕为此多费一些周折,也是值得的。

当下的慢,是为未来的快。

04

好,既然要为未来留足操作空间,那就更要清楚当下的玩法。

名下有无房产是很容易判断的,大家都能处理好预留空间。

比较容易踩坑的是夫妻贷款买房上征信的问题。

首先要明白的是,夫妻婚内买房,不管房产证上出现几个人的名字,房产都是婚内共有财产。

那意味着,当你婚内买房按揭,银行拿这个房子作抵押的时候,必须是夫妻两个人都同意做贷款人,即便你没上房产证。

这个时候就会出现主贷人和参贷人概念。

顾名思义,主贷人承担主要还贷责任。参贷人是参与贷款并共同清偿债务的人。注意参贷人是要一起还款的,贷款还不出,也是要一起赔钱的。

从这个意义上来说,主贷人、参贷人都是法律上的还款人,义务有先后,但没区别。

可是实际操作中,只有主贷人的按揭贷款记录上征信,参贷人是不上征信的。

这无疑给大家一个大大的福利。你要做的是:

尽可能集中消耗主贷人的资格和额度,为参贷人留足空间。

事实上,除了普通的按揭贷款之外,很多人不知道的是,小微企业经营贷款、个人消费贷款、甚至于部分城市有接力按揭贷款,都是可以灵活运用参贷人的。

就是说可以使用别人作为主贷人,上别人的征信,自己作为参贷人,用自己的房产作为抵押,来实现融资需求。

参贷人这个设计理念,极大地便利了创新融资,在实践中有很多想象空间。

大家自己好好琢磨琢磨。

05

就是因为做参贷人有这么多好处,所以才会有开头提问里的那些焦虑:

二代征信将于今年5月1日上线,会纳入参贷人信息、公共事业缴费信息、更精细的信用卡信息。二代征信上线后,即便未来参贷人独立后,买房也不能做首套。

我的看法是,征信系统更加精准全面,势必造成信贷审核更加严谨,未来肯定是对按揭有影响的。

但凡事最怕一刀切、非黑即白的判断,要说二代征信马上影响大家买房,这一定是错的。

首先,二代征信不会那么快就在全国铺开,大家来看看下图的官方消息。

二代征信其实早就在2018年三季度就上线试运行了,到今年4月底刚好满试运行期6个月。网 传5月1日正式上线的消息来源就来自于此。

但是试运行结束之后,不会是马上全面切换成二代系统的。

因为征信工程影响面重大,涉及监管、银行和公用事业单位的系统改造。但凡有点体制内金融系统工作经验的人都会知道,这么重大的事件,一定会有全行业的动员以及工作部署计划,不会一夜之间全面上线的。

如果一定要给个时间表的话,我估计离二代征信全面执行还有至少一年的时间。

06

那二代征信上线之后,参贷人到底上不上征信呢。

以下是我根据自己多年金融实务经验,给大家做的一些推测,供大家参考。

一是先说增量,对于二代征信上线之后新购房的夫妻双方来说,参贷人的按揭贷款记录会上征信的。

因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息,所以这点是毫无质疑的。

二再说说存量,二代征信上线之后,历史已贷款的按揭记录大概率不会纳入征信。

这些历史已贷款的按揭记录都存放于各商业银行的系统中,如果不是监管特别强制要求,银行们是没有动力去推进这个吃力不讨好的事情的。

知道了这几个大趋势之后,我还是有几个建议给大家:

1、二代征信这件事,影响面最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人。对于这些朋友,如果可以的话,尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚,这样就解决参贷人上征信的问题。

2、对于那些已经用过按揭买房的夫妻,最近一、二年内是不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦,不能确保二代征信一定不会补录信息。如果你这几年最终是要突破买房的,晚一点不如早一点。在楼市里我们学到最大的的教训就是,凡事要趁早。而且现在的见底回暖,的确是不错的机会。

3、真的未来遇到了参贷人上征信了,也不是世界末日。信贷政策一直在变化,金融创新也在发展,等到下一个鼓励买房的周期到来,认贷标准也会有新口径,这些都不是什么问题。

记住,办法总比困难多。战略上尽量乐观一些,战术上尽量悲观一些。

这是我在当下混沌楼市里能送给你的最佳建议了。

公司新闻 更多>>
盐城市中小学学区划分图
5月份月度会新闻
经纬房产2019年度新春晚会
热烈祝贺经纬房产聚龙湖店盛...
2018年12月份月度会新闻
经纬房产全体员工恭祝:新老...
8月份月度会新闻
2018年7月份月度会新闻
经纬房产20周年庆典盛宴
2018年5月份月度会新闻
2017年年度总结及户外拓展训...
房产资讯 更多>>
辟谣楼市里最大的焦虑,说说...
5月房地产调控传递两大信号,...
认真说,房价上涨的理由,变...
重磅楼市新政今起实施,刚有...
刚需今年买房,有三大好消息...
房价还会继续上涨吗?这个关...
楼市传来5大好消息,2019房价...
面对2019的盐城楼市,哪些认...
全国政协委员莫天全谈房地产...
“公摊面积”要取消?央视:...
全国首套房贷款利率 连降两月...
MW电子游戏 | MW电子游戏排行 | MW电子游戏手机版 | 网上门店 | 房产经纪人 | 人才招聘 | 新闻动态 | 关于经纬
人事电话:0515-88614461 监督举报:18066160818 快速贷款:18066160858 网站广告:18066160896
Copyright © 2019 www.thartradingcompany.com All Rights Reserved 苏ICP备11034724号
分享按钮